Das Wohnraummietrecht bietet bekanntlich viel Raum für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Gerade auch Kündigungen stellen oft einen Grund für Auseinandersetzungen zwischen den Mietparteien dar.
Neben bspw. eine Kündigung des Vermieters wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen oder erheblicher Mietrückstände, stellt auch die sog. Eigenbedarfskündigung des Vermieters einen häufigen Streipunkt im Mietverhältnis dar.
Was versteht man unter einer solchen Eigenbedarfskündigung?
Grundsätzlich benötigt der Vermieter in der Wohnraummiete einen Grund, das sog. berechtigte Interesse, um den Vertrag beenden zu können; dies unabhängig davon, ob er die Kündigungsfrist einhält (sog. ordentliche Kündigung) oder das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist (sog. außerordentliche Kündigung) beenden will.
Einen solchen Grund für eine ordentliche Beendigung des Mietvertrages gibt ihm das Gesetz dann, wenn er die als Wohnung vermieteten Räume für seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.
Es gilt hier die gesetzliche Kündigungsfrist, die in ihrer Länge abhängig ist von der Dauer des Mietverhältnisses im Zeitpunkt des Zugangs des Kündigungsschreibens.
Wegen welcher Personen kann das Mietverhältnis aufgrund Eigenbedarfes beendet werden?
Dies ermöglicht dem Vermieter bspw. selbst in die Wohnung einzuziehen. Ebenfalls möglich ist, dass ein Vermieterehepaar den Wohnraum kündigt, weil nur ein Ehepartner aufgrund der Trennung der Ehegatten in die Wohnung einzuziehen beabsichtigt.
Unproblematisch ist es zudem, wenn Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister, leibliche Nichten und Neffen, Schwager, Verlobte, Lebenspartner, Stiefkinder oder Schwiegereltern des Vermieters in die Wohnung einziehen wollen.
Bei weiteren Familienangehörigen wird dann darauf abgestellt, ob zu diesen ein besonderes familiäres Verhältnis besteht, mithin ob der Vermieter diesen rechtlich oder moralisch zu Unterhalt oder Fürsorge verpflichtet ist.
Kann auch eine Gesellschaft sich auf Eigenbedarf berufen?
Grundsätzlich wurde dieses Kündigungsrecht nur natürlichen Personen (Menschen), nicht jedoch Unternehmen zugebilligt. In einer Entscheidung aus dem Dezember 2016 hat der Bundesgerichtshof dies jedoch insoweit aufgegeben, als auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) für Angehörige eines Gesellschafters sich auf Eigenbedarf berufen darf. Hintergrund war, dass der BGH hier keine gerechtfertigte Unterscheidung zu Mietverhältnissen von Erben- oder Miteigentümergemeinschaften feststellen konnte, denen eine solche Möglichkeit schon länger zugestanden wurde.
Welche Anforderungen bestehen hinsichtlich des Wohnbedarfes auf Vermieterseite?
Der Vermieter muss die ernste Absicht verfolgen, die Räume selbst oder für sonst berechtigte Personen als Wohnung zu nutzen bzw. nutzen zu lassen. Diese Absicht darf nicht bloß vorgetäuscht sein. In diesem Fall machte sich der Vermieter schadenersatzpflichtig.
Muss der Vermieter mir eine Ersatzwohnung anbieten?
Eine solche Verpflichtung besteht für den Vermieter dann, wenn im gleichen Haus
oder der gleichen Wohnanlage o. ä. eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung gestellt werden kann.
Die Verletzung dieser Anbietepflicht führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, sondern löst u. U. eine Schadenersatzpflicht des Vermieters aus.
Kann der Eigenbedarf im Mietvertrag ausgeschlossen werden?
Soll – wie regelmäßig – ein solcher Ausschluss länger als ein Jahr gelten, ist er schriftlich zu im Mietvertrag zu vereinbaren bzw. ein entsprechender Verzicht des Vermieters schriftlich zu fixieren, andernfalls entfalten mündliche Zusagen insoweit keine Bindungswirkung.
